第一章 总 则

第一条 为加强土地储备管理,提高政府对土地市场的宏观调控能力,促进土地资源的高效配置和合理开发利用,根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内的土地储备管理工作,适用本办法。

第三条 本办法所称土地储备,是指市人民政府根据社会经济发展的需要,按照海口市总体规划、土地利用总体规划、国土空间规划、城乡规划和土地储备计划的要求,采取征收(用)、收回、收购、置换等方式依法取得土地,对城乡建设用地进行统一储备、统一整理、统一管理、统一供应的行为。

第四条 市自然资源和规划局负责本市的土地储备管理工作。市土地储备整理中心在市自然资源和规划局的指导和监管下,承担本市土地储备的具体实施工作。

第五条 市发展改革、财政、住房城乡建设、环保、林业、文物保护等有关部门和各区人民政府应当按各自职责积极配合市自然资源和规划局做好土地储备工作。

第二章 土地储备计划

第六条 土地储备实行规划、计划管理。

市自然资源和规划局牵头,市发展改革、财政、住房城乡建设等相关部门和各区人民政府配合,根据海口市总体规划、土地利用总体规划、国土空间规划、城乡规划和土地市场供需状况等,共同编制土地储备三年滚动计划,合理确定未来三年土地储备规模,对三年内可收储的土地资源,在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排,优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。

第七条 市自然资源和规划局牵头,市发展改革、财政、住房城乡建设等相关部门和各区人民政府配合,根据海口市总体规划、土地利用总体规划、国土空间规划、城乡规划,结合土地储备三年滚动计划、年度土地供应计划、地方政府债务限额等因素,于每年第三季度共同编制完成下一年度土地储备计划,年度土地储备计划按照《土地储备管理办法》第(五)条规定的内容结合本市实际情况编制。

第八条 土地储备三年滚动计划和年度土地储备计划,由市自然资源和规划局提交省自然资源和规划厅备案后,报市人民政府批准。

经批准的年度土地储备计划,作为实施土地储备、前期开发、管护和供应及办理相关手续的依据。因土地市场调控政策变化或低效用地再开发等原因,确需调整年度土地储备计划的,每年中期可调整一次,调整方案由市自然资源和规划局提交省自然资源和规划厅备案后,报市人民政府批准。

第三章 土地入库储备

第九条 储备土地必须符合海口市总体规划、土地利用总体规划、国土空间规划和城乡规划。在实施土地储备计划前,应分别在污染地块信息系统、农用地环境信息系统等相关信息系统查询拟储备土地的地块信息,对存在污染或有文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等情况的土地,在按照有关规定由相关单位完成核查、评估和治理之前,不得入库储备。

第十条 在土地利用总体规划确定的建设用地范围内,下列土地应当进行储备:

(一)本市行政区域未利用的国有土地;

(二)本市行政区域无土地使用权人的土地;

(三)依法无偿收回或以核发换地权益书方式收回的闲置土地;

(四)经依法处理后收回的各类违法用地;

(五)市人民政府统一征收后暂不供应的新增建设用地;

(六)为实施城乡规划,由市人民政府决定收回或收购的国有土地;

(七)因单位撤销、迁移、解散、破产、进行产业结构调整或其他原因需要收回或调整的原划拨土地;

(八)市人民政府行使优先购买权而取得的土地;

(九)市人民政府通过置换取得的土地;

(十)未登记土地使用权的公益设施及非经营性的公共设施和基础设施用地;

(十一)其他经市人民政府批准储备的国有土地。

入库储备土地必须是产权清晰的土地。市自然资源和规划局应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、土地权利(包括用益物权和担保物权)等情况进行审核,不得为了收储而强制征收土地。对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、应办理相关不动产登记手续而尚未办理的土地,不得入库储备。

第十一条 符合本办法第十条第(一)、(二)、(三)、(四)项规定的国有土地,直接由市土地储备整理中心纳入土地储备库储备。

第十二条 以征收方式储备国有土地,按照有关土地管理的法律、法规办理。

因实施城市规划或单位解散、破产、进行产业结构调整,需要收回划拨土地的,由市自然资源和规划局按规定报批并对土地使用权人和有关权益人给予适当的补偿后收回土地使用权,纳入土地储备库储备。

因单位迁移、撤销等原因停止使用原划拨土地的,由市自然资源和规划局按规定报批后收回土地使用权,纳入土地储备库储备。

第十三条 以收回、收购方式实施土地储备的,按照下列程序办理:

(一)权属核查。市自然资源和规划局对拟收回或收购的土地、建(构)筑物和其他附着物的权属、土地面积、四至界限、土地用途等情况进行实地调查、核实,确定土地收回或收购的对象。

(二)费用测算。以有偿方式收回或收购土地使用权,市土地储备整理中心与原土地使用权人协商委托评估机构对拟收回或收购的土地、建(构)筑物和其他附着物的价值进行评估,并对拆迁、安置等费用进行测算。

(三)方案报批。市土地储备整理中心拟订土地使用权收回或收购方案,经市自然资源和规划局审核后报市人民政府批准。

(四)费用支付。以有偿方式收回或收购土地使用权,收回或收购方案经批准后,市土地储备整理中心应当与原土地使用权人签订《收回国有划拨土地使用权补偿合同》或《国有土地使用权收购合同》,并向原土地使用权人支付收回或收购土地的各项费用。

(五)注销登记。市不动产登记机构依法办理土地使用权注销登记手续,注销原土地使用权证书。

(六)入库储备。市土地储备整理中心凭土地收回或收购手续办理储备土地的不动产登记手续并入库储备。

第十四条 采用有偿方式收回或收购土地使用权的补偿标准,根据市土地储备整理中心与原土地使用权人共同确认的土地及地上建筑物、附着物评估结果确定,并报市人民政府批准。

需要拆迁安置的,按国家法律法规和本办法的有关规定处理。

第十五条 下列土地交易时,在同等条件下,经报市人民政府批准后,由市土地储备整理中心予以优先收购:

(一)法院裁定抵偿债务的土地;

(二)划拨地;

(三)明显低于市场价转让的国有土地;

(四)其他可以优先收购的土地。

第十六条 以置换方式实施土地储备的,应当按照平等、自愿的原则,由置换双方当事人协商签订土地置换协议,报市人民政府批准后执行。

第十七条 储备土地入库前,市不动产登记机构应先收回并注销原不动产权证书及不动产登记证明,市土地储备整理中心再向市不动产登记机构申请办理储备土地登记手续,储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他(政府储备)”。

第四章 储备土地的前期开发、管护与供应

第十八条 对纳入储备的土地,由市土地储备整理中心负责统一组织前期开发、管护和临时利用。

第十九条 市土地储备整理中心应对纳入储备的土地进行必要的前期开发,形成建设用地条件后方可供应。

储备土地的前期开发应当依照该地块的规划有计划、有步骤的进行,促进土地增值和科学合理利用。

储备土地的前期开发,应当采取公开招标投标等公平竞争方式选择工程勘察、设计、施工和监理等单位。市土地储备整理中心应对前期开发工程实施监督管理和组织验收,并报市自然资源和规划局备案。

储备土地的前期开发应当完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设,并进行土地平整,满足必要的“通平”要求。

第二十条 市土地储备整理中心应对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护。

采取委托管护的,市土地储备整理中心可以委托属地政府、相关职能部门、国有独资公司管理,市土地储备整理中心应对管护单位的工作进行监督管理。

市人民政府可以将储备土地交由指定的国有独资公司进行开发经营,确保储备土地保值增值。

第二十一条 在储备土地未供应前,经市人民政府批准,市土地储备整理中心可通过出租、临时使用等方式对储备土地及地上建(构)筑物加以利用。临时利用期限一般不超过两年,且不能影响土地供应。需要在储备土地上临时搭建建(构)筑物的,除属公共安全、救灾抢险、施工建设临时用房、加油站等特殊临时公共设施报各区政府审批外,其他应当经属地区政府报请市政府同意,不得修建永久性建筑物。

市土地储备整理中心可以与临时利用储备土地的使用人约定,在政府需要使用前款规定的土地时无条件退还,地上附着物及青苗不予补偿。

经批准临时利用储备土地的使用人,应当缴纳储备土地临时使用费,临时使用费根据备案的评估结果确定。储备土地临时利用取得的各项收入,全部缴入财政专户。

第二十二条 土地储备机构及其委托管护单位应当建立巡查制度,加强储备土地管理,发现储备土地上存在非法占地、违法建设、违规倾倒垃圾、违规排放污染物等侵害储备土地权利的行为,应当及时阻止并报告辖区政府,由辖区政府牵头及时采取措施,依法进行处理。

第二十三条 储备土地供应应当坚持控制总量、限制增量、盘活存量的原则,实行计划管理,保证政府对土地市场的有效调控。

储备土地供应应当优先保护重点项目用地。

第二十四条 储备土地完成前期开发,并具备供应条件后,由市自然资源和规划局依法统一组织土地供应。

供应储备土地应当进入省级统一的土地交易市场进行交易。

供应的土地必须是权利清晰、安置补偿落实到位、地上附着物清表、无法律经济纠纷、土地开发利用规划条件明确、符合土壤环境质量要求、具备动工开发所必需条件的净地。

第二十五条 储备土地的供应,应当符合城市规划。储备土地供应前,应当明确建设用地规划设计条件。

市自然资源和规划局可以会同市发展改革、财政、税务、商务等部门制定储备土地出让控制指标,经报市人民政府批准,将土地投资强度、产值、税收等相关指标作为建设用地供应准入标准,在土地招标、拍卖、挂牌出让公告和土地出让合同等文件中予以明确。

依法供应土地后,对税收达不到标准的,可以按年补收约定税收与实际上缴税收的差额;对投资强度、产值达不到约定最低标准或者超期竣工的,可以按约定退还原土地出让金及利息后收回土地使用权,地上建(构)筑物和其他附着物及相关设施可按约定进行处理。

第二十六条 供应已发证的储备土地之前,市不动产登记机构应收回并注销其不动产权证书及不动产登记证明,并在不动产登记簿中予以注销。

第五章 土地储备资金管理

第二十七条 土地储备资金通过政府预算安排,实行国库集中支付管理,专款专用,接受审计机关的审计监督。

市土地储备整理中心应当严格按照规定用途使用土地储备资金,不得挪用。市土地储备整理中心所需的日常经费,纳入政府预算,与土地储备资金实行分账核算,不得相互混用。

第二十八条 土地储备资金来源于下列渠道:

(一)市财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用;

(二)市财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金;

(三)发行地方政府土地储备专项债券筹集的资金;

(四)经市财政部门批准可用于土地储备的其他资金;

(五)上述各项资金产生的利息收入。

第二十九条 土地储备资金使用范围具体包括:

(一)征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费,以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。

(二)储备土地的前期土地开发费用。包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设和其他前期费用。

(三)需要偿还的土地储备存量贷款本金和利息支出。

(四)经市财政部门批准的与土地储备有关的其他支出。包括土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护过程中发生的相关费用。

第三十条 市土地储备整理中心应当于每年第三季度按规定编制土地储备资金收支项目预算,经市自然资源和规划局审核,报市财政部门审定后执行。年度终了,市土地储备整理中心向市财政部门报送土地储备资金收支项目决算,由市财政部门审核或者由市财政部门指定具有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。

第六章 土地储备监管责任

第三十一条 市土地储备整理中心应按要求在土地储备监测监管系统中填报储备土地、已供储备土地、储备土地资产存量和增量、储备资金收支、土地储备专项债券等相关信息,接受主管部门监督管理。

第三十二条 市自然资源和规划局应制定相关管理办法,监管土地储备机构、业务运行、资产管理及资金使用,定期考核,加强对市土地储备整理中心的管理与指导;及时核准上传市土地储备整理中心在土地储备监测监管系统中的信息,审核调整土地储备计划及资金需求,并配合市财政部门做好土地储备专项债券额度管理及发行等相关工作。

市财政部门负责审核土地储备资金收支预决算、监督管理资金支付和收缴及土地储备专项债券发行、还本付息等工作。

第七章 法律责任

第三十三条 原土地使用权人未按合同约定交付土地及地上建筑物、附着物,或者在交付土地时,擅自处理地上建筑物、附着物的,市土地储备整理中心有权要求其改正并继续履行土地收购合同,并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。

第三十四条 原土地使用权人违反本办法规定,拒不办理土地收购储备手续的,不影响收购土地方案的实施。

第三十五条 擅自占用、处分储备土地或临时使用人未按合同约定退还储备土地的,由市自然资源和规划局按非法占地论处,造成损失的,依法承担赔偿责任。

第三十六条 土地储备工作人员和储备土地管护单位玩忽职守,滥用职权,或徇私舞弊,索贿受贿,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予相应的行政处分。

第八章 附 则

第三十七条 本办法具体应用中的问题由市自然资源和规划局负责解释。

第三十八条 本办法自xxxx年xx月xx日起施行。2005年5月31日市人民政府发布的《海口市土地储备办法》同时废止。